Las prohibiciones y limitaciones que plantea la futura ley para comprar viviendas en Cataluña

Cataluña vuelve a coronarse como la región pionera en España en la regulación del mercado de la vivienda. Tras ser la primera en declarar zonas tensionadas, topar los alquileres y equiparar los arrendamientos de corta duración con los de larga estancia, ahora quiere limitar las compraventas de viviendas con fines especulativos.

Esta semana, el Govern y los Comuns han alcanzado un acuerdo para limitar las transacciones en la región catalana a solo dos finalidades: destinar los inmuebles a residencia habitual o ponerlos en alquiler bajo los controles de precios. Una medida que se hará efectiva a través de una modificación de la Ley de Urbanismo que debe tener el beneplácito del Parlament y que exige la aprobación de planes especiales urbanísticos por parte de los ayuntamientos de los municipios declarados como zonas tensionadas. 

La iniciativa ha levantado una polvareda entre ciudadanos, abogados, economistas y sector inmobiliario, ya que no solo afectaría a los grandes tenedores de viviendas, sino también a los pequeños propietarios, que solo podrían tener una segunda residencia en zonas tensionadas y se verían obligados a vender o destinar al alquiler las viviendas heredadas en las que no residieran si sale adelante la proposición de ley en sus términos actuales. 

Actualmente se desconoce el texto definitivo, aunque los Comunes han registrado en el Parlament una proposición de ley al respecto que ya ha sido admitida a trámite. Repasamos las principales limitaciones que están actualmente sobre la mesa y las condiciones que deben cumplirse para que se puedan poner en marcha:

El Parlament debe aprobar la normativa

El cambio normativo necesita el visto bueno del Parlamento de Cataluña para salir adelante. Durante el proceso parlamentario, la actual proposición de ley planteada podría recibir enmiendas de las demás fuerzas políticas. Los Comunes han solicitado que se tramite por el procedimiento de lectura única y su acuerdo con el Gobierno de Salvador Illa prevé activar la limitación antes de que acabe el primer semestre del año; “antes de verano”, según han confirmado. De salir adelante, tendría efectos desde el día posterior a su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC).

Los municipios deben aprobar planes especiales

Las limitaciones de las compraventas de viviendas no se aplicarían en todos los municipios de Cataluña, sino en los que han sido declarados como zonas tensionadas en vivienda. Actualmente hay 271 localidades calificadas como tal.

Una vez que el Parlamento regional refrende el cambio normativo y entre en vigor el texto definitivo, “los ayuntamientos de los 271 municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, que concentran el 90% de la población catalana, podrán aprobar planes especiales urbanísticos para impedir que las viviendas se compren para especular”, según explican los Comunes, siempre que haya un acuerdo en el pleno municipal. 

En estas localidades, “la compra quedará limitada a dos finalidades: destinarlos a residencia habitual o ponerlos en alquiler residencial a precio de índice”. Así pues, podría haber ayuntamientos que decidieran no aplicar las restricciones. 

Restricciones a grandes y pequeños propietarios

Las limitaciones propuestas se incluyen en un nuevo apartado del artículo 9 de la actual Ley de Urbanismo, que incluye los casos prácticos tanto para particulares como grandes tenedores de viviendas:

Restricciones a grandes propietarios

Los grandes tenedores que sean personas jurídicas (fondos, empresas…), aquellos que tengan cinco o más viviendas en zonas tensionadas, sólo podrán adquirir edificios residenciales completos si destinan las viviendas a alquiler bajo el actual límite de rentas. No podrán realizar adquisiciones de pisos independientes y se prevén mecanismos para evitar que puedan comprar piso por piso hasta quedarse finalmente con todo el edificio entero.

En el caso de personas físicas que sean grandes tenedores, sólo podrán comprar una vivienda si va a ser su domicilio habitual y permanente, hecho que tendrán que acreditar mediante declaración responsable ante notario y empadronamiento en un plazo de 12 meses, prorrogable por un máximo de otros seis meses por causas justificadas. Entre ellas estarían un traslado laboral forzoso, una separación u otras circunstancias personales sobrevenidas, o la necesidad de acondicionar el inmueble.

Restricciones a pequeños propietarios

En el caso de las personas físicas (particulares) que no tengan la condición de grandes tenedores, la proposición de los Comunes plantea una única compra si va a ser su vivienda habitual y permanente o de un familiar hasta segundo grado de consanguinidad (abuelos, nietos, hermanos, padres, hijos); o bien, si el inmueble va a destinarse al alquiler habitual bajo el control de precios. En ningún caso estaría permitido que ese inmueble se destinara al alquiler turístico o de temporada. 

No obstante, en las últimas horas también se está hablando de que dicho límite podría incrementarse y que permitiría varias viviendas, siempre que las alquilen según el índice de precios, o si es para que familiares de hasta segundo grado vivan en ellas. Pero no podrían destinarse al alquiler temporal o turístico. 

Por otro lado, la proposición de ley planteada establece que un particular solo podrá adquirir una vivienda diferente de la habitual para uso personal como segunda vivienda y siempre que se encuentre en un municipio diferente al de su domicilio permanente. Así, en zonas tensionadas, no se podría adquirir una tercera vivienda ni siquiera para uso personal.  

Por último, y en el caso de que un particular herede una vivienda, la proposición de ley detalla la obligación de destinarla al alquiler bajo el régimen de contención de rentas si no se cumple uno de estos dos requisitos: el adquiriente la vende o la usa como vivienda habitual propia o de un familiar de primer grado (padres o hijos). El objetivo sería evitar que esa vivienda estuviera vacía. 

Límite temporal y sanciones por incumplimiento

Las limitaciones no se aplicarían ‘sine die’, sino que tendrán carácter extraordinario y transitorio. Como máximo, su duración se prolongará durante la vigencia de la zona de mercado residencial tensionado sobre la que se aplique (que inicialmente es de tres años, pero el plazo es prorrogable si las circunstancias avalan la ampliación temporal).

La nueva regulación establece un régimen sancionador por incumplir estas limitaciones, cuya aplicación recaería previsiblemente sobre los ayuntamientos. De momento, los Comunes solo han detallado que la multa máxima podría alcanzar los 1,5 millones de euros. 

Gobierno y el comité de expertos defienden la regulación

La posibilidad de restringir las operaciones inmobiliarias lleva varios meses sobre la mesa. El presidente de la Generalitat de Cataluña, Salvador Illa, ya afirmó el pasado mes de octubre que era una vía que estaba valorando.

En los últimos días, y antes de que el Govern alcanzara el acuerdo con los Comunes como condición para que salgan adelante los Presupuestos Generales autonómicos de 2026, la limitación de las compraventas de viviendas recibió el aval del consejo de expertos a los que Illa encargó analizar la legalidad de esta cuestión y si encajaba en los principios constitucionales.

Los juristas especializados en derecho administrativo, urbanístico y constitucional han avalado la medida, al considerar que la administración autonómica tendría margen legal para condicionar la adquisición de viviendas cuando se justifica por razones de interés general, y si se cumplen criterios proporcionalidad, temporalidad y focalización territorial. Es decir, si se aplican solo en zonas concretas y durante periodos acotados en el tiempo.

Además del comité de expertos, el Ministerio de Vivienda también ha defendido la iniciativa. Fuentes de la Cartera que lidera Isabel Rodríguez han celebrado "la determinación de la Generalitat de Cataluña para preservar la función social de la vivienda" a través de las herramientas que facilita la Ley por el Derecho a la Vivienda. "Estamos ante la enésima prueba de que hay dos modelos de afrontar la crisis habitacional en las comunidades autónomas: la de quienes usan las herramientas legales a su alcance y apuran sus competencias para garantizar el derecho, y la de quienes insisten en negar la realidad y dejan vía libre a la especulación", añaden las mismas fuentes, Desde el MIVAU han emplazado a las comunidades autónomas que "aún no han aplicado la Ley de Vivienda a salir del negacionismo y a aplicar una norma que funciona".

Economistas, abogados y expertos inmobiliarios se oponen

En los últimos días, expertos del mundo económico, jurídico e inmobiliario se han opuesto a las futuras restricciones en el mercado de la compraventa de viviendas catalán. En general, alertan de que provocará un aumento de la inseguridad jurídica, una reducción de la oferta de viviendas y una merma de la inversión en la autonomía catalana.

Arantxa Goenaga, abogada experta en Derecho Inmobiliario y socia de AF Legis, alerta del impacto que puede generar aumentando la incertidumbre jurídica. “Se transmite la idea de que se está corrigiendo una situación descontrolada, cuando el mercado ya está fuertemente intervenido. Este tipo de mensajes incrementa la percepción de inseguridad jurídica. En un entorno regulatorio cada vez más restrictivo, es previsible que parte de los inversores y propietarios opten por no adquirir vivienda, venderla o retirarla del mercado del alquiler”. Y “si se reduce la oferta en un mercado ya tensionado como el catalán, el efecto puede ser el contrario al deseado: menos viviendas disponibles y mayores dificultades para las familias que buscan un alquiler asequible”, argumenta la letrada.

En esa misma línea, Marta Martín, abogada de AM2 Legal, opina que "esta es la enésima cortina de humo sobre el problema". Según la abogada, "tenemos un aumento desbocado de la población que ha tensado mucho el mercado del alquiler; y las políticas de los últimos años no se han centrado en generar más vivienda pública o facilitar la tramitación urbanística para que los promotores puedan generar viviendas en menos tiempo, sino en culpabilizar al propietario, que es el único que está poniendo vivienda en el mercado del alquiler. Le han impuesto hacer de escudo social, le limitan el tipo de contrato o el alquiler que puede cobrar".

En el caso concreto de la limitación de las compras, Martín subraya que "va a rematar el maltrecho mercado de alquiler catalán. Si los grandes tenedores no pueden seguir comprando viviendas sueltas para destinarlas al alquiler y los pequeños tenedores solo pueden comprar hasta que se convierten en grandes tenedores, ¿quién pondrá vivienda en alquiler?".

La abogada asegura que las limitaciones a la compra de más de una segunda residencia tendrá impacto entre la clase alta de Cataluña, ya que "es muy habitual tener casa en la Cerdanya o Valle de Arán y la casa en la Costa Brava". También cree que va a afectar mucho al negocio promotor, pues ahora no pueden financiar hasta que no tienen un 30% o 40% de reservas y "eso suele incluir uno mix de compradores inversores y otros que compran para residir. Pero, si solo pueden comprar residentes, la promoción podría complicarse". Por último, destaca que "habrá que ver cómo afecta a los extranjeros que compren una segunda residencia en España y que ya tengan otra en su país. O si afectará a casas que puedas tener fuera de Cataluña, pues esta proposición, al impedir comprar una tercera residencia, no dice que la primera y la segunda estén en Cataluña".

En su opinión, estas limitaciones acabarán en el Tribunal Constitucional "con toda probabilidad, pues esta norma afectará a las bases de las obligaciones contractuales (art. 149 de la Constitución Española)  y al derecho de propiedad y no parece que una norma de carácter urbanístico pueda tener ese alcance".

Por su parte, José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), explica a idealista/news que "este tipo de medidas tan intervencionistas no solucionan el problema del acceso a la vivienda y pueden incluso agravarlo. Si el objetivo es reducir el precio de los alquileres, la forma más eficaz y sostenible de lograrlo es aumentando la oferta de viviendas disponibles. Cuando hay más viviendas en el mercado, la competencia entre propietarios tiende a moderar los precios de forma natural. Sin embargo, limitar la compra de viviendas para destinarlas al alquiler puede tener el efecto contrario al deseado. Si se ponen trabas a los inversores que adquieren inmuebles para alquilarlos, muchos optarán por destinar su capital a otros sectores menos regulados. Esto reduce la oferta de viviendas en alquiler y, en consecuencia, dificulta que los precios bajen".

Zurdo recuerda que "invertir en vivienda para alquilar ha sido tradicionalmente una forma legítima de gestionar los ahorros y obtener una rentabilidad, sin que ello implique necesariamente especulación", e insiste en que "en un Estado de Derecho debería existir libertad para decidir dónde invertir: ya sea en vivienda, en bolsa, en fondos de inversión o en otros activos. Penalizar una opción concreta puede generar inseguridad y desincentivar la inversión".

El director general de ANA afirma sentirse preocupado por "la dirección que está tomando la Cataluña con la posible aprobación de medidas de este tipo, que parecen tener una fuerte carga populista e ideológica. Se corre el riesgo de transmitir la idea de que quienes han adquirido un patrimonio inmobiliario de forma legítima son responsables del problema, cuando la raíz de la falta de vivienda está en la insuficiente planificación y promoción de vivienda pública por parte de las distintas administraciones. En definitiva, si realmente se quiere facilitar el acceso a la vivienda, quizá el enfoque debería centrarse en aumentar la oferta -especialmente de vivienda pública y asequible- en lugar de restringir la inversión privada, que también contribuye a ampliar el parque de alquiler". 

El sector inmobiliario se insiste en que la iniciativa no es más que un “experimento legislativo” y que no aborda el problema real: la falta de oferta de viviendas. Y teme que el stock se contraiga aún más con la entrada en vigor de estas limitaciones y que también afecte de forma negativa a los planes de grandes inversores que llevan aparejados la reforma y rehabilitación energética de edificios y viviendas antes de destinarlos al arrendamiento. Otra de las consecuencias que ven es el posible trasvase de inversiones hacia otros mercados o zonas de España. Un impacto que coincide con el que diagnosticaron el año pasado, cuando entró en vigor el aumento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que afecta a las compraventas de viviendas usadas. 

La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, por ejemplo, alerta de que las nuevas restricciones podrían "degradar el parque inmobiliario" de la capital catalana e impulsar la huida de los inversores. “Esto no es más que un siguiente paso para limitar el derecho a la propiedad y restringir el acceso al mercado inmobiliario, especialmente del lado de los inversores. Difícilmente el capital privado se va a animar a colaborar con el Govern cuando su idea política es ir en contra del negocio inmobiliario e intentan limitarlo llamándoles especuladores, cuando son empresarios", ha afirmado Òscar Gorgues, gerente de la entidad, al diario El Periódico. 

Por su parte, Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili y director de su cátedra de vivienda, ha afirmado en su perfil de la red social X que la medida va “contra la propiedad privada”, lo que ha calificado como “grave error”.

El economista Santiago Calvo, doctor en Economía por la Universidad de Santiago de Compostela y profesor de la Universidad de las Hespérides, también se ha pronunciado en sus redes sociales y ha alertado de que “la literatura económica sobre restricciones a la compra (China, Singapur, Nueva Zelanda) muestras que esas políticas congelan el mercado, reducen transacciones hasta un 40-75%, apenas bajan precios a largo plazo y generan efectos en sus municipios vecinos. Mientras, la oferta (el problema real) sigue sin tocarse)”.  

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