La vivienda inicia un cambio de ciclo alejado de una burbuja y de su desplome de precios

Tras los más de 49 trimestres consecutivos desde 2013, en los que la vivienda ha ido acumulando sucesivos incrementos de precios, las últimas estadísticas conocidas este mes de septiembre han dejado ligeros aunque constatables cambios.

Los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al segundo trimestre de 2026 (marzo a junio) han puesto encima de la mesa como pese a que los precios de la vivienda en España siguen registrando un elevado ritmo del 12,2% interanual —lo que no hace más que confirmar que siguen en torno a los niveles máximos históricos con un ritmo que habría que remontarse a los años previos a la crisis financiera—, arrojan una ligera moderación tras el 12,7% del cierre de 2025. También los datos conocidos de la tasadora Tinsa, correspondientes en este caso al mes de julio, evidencian una desaceleración del mercado, más acusada en los territorios insulares y las capitales y grandes ciudades, pese a que aún registran en agosto un aumento del 14,9%. A ellos se suma la caída de las operaciones de compraventa del 7,7% en julio, el mayor descenso en tasa interanual en más de dos años, tendencia semejante a la que están empezando a mostrar las hipotecas.

Para poder entender esta realidad del mercado salpicada de un buen número de cifras de diferentes fuentes, pero confluentes en sus tendencias, hay que analizar el fuerte crecimiento de la demanda, cuyo origen se encuentra en el aumento del número de hogares y de la población en un momento en el que no hay una oferta suficiente. Las leyes del mercado han sido implacables durante estos últimos años, en los que esta falta de oferta y fuerte demanda se ha traducido en un importante incremento de los precios.

El fuerte crecimiento de la demanda tiene su origen en el aumento del número de hogares y de la población y todo apunta a que seguirá así.

La principal causa que explicaría esta falta de oferta, especialmente de vivienda nueva, es el reducido ritmo constructor con apenas 100.000 unidades al año, lo que ha provocado que la tensión de los precios se haya trasladado a la vivienda de segunda mano de tal manera que, a la vista de los últimos datos superan el incremento de precios de la obra nueva. La creación de mucho más hogares  provoca un incremento en el déficit residencial, que el Banco de España ha situado recientemente en 750.000 unidades y que otras entidades llegan a situar en cerca de un millón de unidades.

Otra característica de este mercado, es que si desde el segundo trimestre de 2014, el incremento de precios en términos generales ha estado protagonizado mayoritariamente por la obra nueva, ha sido a partir de 2025, cuando se ha producido el sorpasso por parte de la vivienda usada. Así en el segundo trimestre de 2026 ha registrado un incremento del 12,9% frente al 7,4% de la nueva. El mayor registro se alcanzó al inicio del presente ejercicio cuando alcanzó una tasa del 13,5%, frente al 9,1% de la obra nueva, lo que supone el mayor dato de crecimiento desde el actual ciclo alcista de precios.

Pese a esta falta de oferta, este mercado se ha caracterizado por tener unas favorables condiciones de financiación, es decir de acceso a las hipotecas, que ha ejercido de ‘gasolina’ para la demanda y consecuentemente impulsando los precios. Sin embargo, los mensajes provenientes del Banco Central Europeo (BCE) ya apuntan hacia un fin de esta laxitud en la financiación y un el progresivo empeoramiento de las condiciones, cuyo primer exponente ha sido el euríbor de agosto que cerró en el 2,954%, el nivel más elevado de esta referencia de las hipotecas en los dos últimos años, desde el 3,169% del mismo mes de 2024.

“El reciente repunte de la inflación en la eurozona y la previsión de un endurecimiento de la política monetaria podrían marcar un punto de inflexión durante los próximos meses”, señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Desde su punto de vista, estas circunstancias podrían moderar el fuerte ritmo de crecimiento actual, dando paso a un mercado más segmentado durante los próximos meses.

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