La subida del precio de la vivienda enfría las compras pero tira de las hipotecas: "Se necesita financiar importes mayores"

Con estos niveles de precios, la compra de una vivienda está al alcance de cada vez menos bolsillos, lo que empieza a resentir las ventas. Según el INE, entre enero y marzo de este año se han registrado 178.473 operaciones, por debajo de las 183.186 de 2025. El mercado empieza así a estabilizarse en unos niveles de actividad muy elevados —el de 2026 es el segundo mayor volumen de compraventas registrado en un primer trimestre del año desde 2007, solo por detrás del récord del año pasado—. Sin embargo, esa evolución contrasta con la de la firma de hipotecas para viviendas, que no ha dejado de crecer. En el primer trimestre se concedieron 131.554, 11.675 más que en el mismo periodo del año pasado.

"La bajada de ventas está ahí y es real. Lo que ocurre es que, en paralelo, quien compra necesita cada vez más financiación porque hay menos ahorro disponible y las viviendas son más caras", opina Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, que advierte de que también en la concesión de préstamos se está viendo una cierta ralentización, con subidas interanuales cada vez más moderadas —en febrero el alza fue del 16,3%; en marzo, del 9%—. El desacople entre compraventas e hipotecas está provocando que crezca la proporción de viviendas que se adquieren con financiación, en detrimento de las pagadas al contado. Ha pasado del 65,4% en el primer trimestre de 2025 al 73,7% en 2026. Además, no solo se están concediendo más créditos sino también por mayor importe. La cuantía media de las hipotecas suscritas en marzo alcanzó los 174.132 euros, un 10,1% más que en 2025.

"Estamos en un punto de inflexión donde la actividad hipotecaria se mantiene en niveles de fortaleza, pero donde las dinámicas de cierre de operaciones de compraventa ya no van de la mano", constata la portavoz de iAhorro, que llama a hacer una "lectura cautelosa" de esa divergencia y apunta como posible explicación a una mayor dificultad para acceder a la compra o a una "prudencia extrema" por parte de los vendedores, que podrían estar esperando precios más altos. Martínez apunta también a que el mayor importe de los préstamos sugiere la financiación de inmuebles de mayor valor, lo cual ve como indicativo de unos perfiles de comprador cada vez "más solvente".

"El crédito sigue disponible y la demanda sigue ahí. El verdadero límite del mercado no está siendo la financiación, sino la capacidad de generar suficiente vivienda accesible y disponible para absorber esa demanda sin seguir tensionando los precios", subraya Robin Decaux, CEO de la plataforma de inversión inmobiliaria Equito, que remarca que "el mercado no se está frenando por falta de crédito, sino que se está adaptando a viviendas cada vez más caras y a compradores que necesitan financiar importes más elevados". "El comprador sigue presente, pero hoy analiza mucho más cada operación y penaliza los precios inflados", coincide el cofundador de The Barrio, que subraya que "el crecimiento de las hipotecas demuestra que hay demanda".

Tipos estables

También los niveles en los que se mueven actualmente los tipos de interés ayudan a impulsar la firma de hipotecas. Según los datos del INE, en marzo el tipo medio inicial de los préstamos concedidos para la compra de vivienda se situó en el 2,84%, su nivel más bajo en cinco meses, sin reflejar de momento un impacto por la guerra de Irán, que sí ha disparado el euríbor. "No estamos en el escenario de financiación extremadamente barata de hace unos años, pero sí en un contexto mucho más estable y previsible. Y eso tiene mucho peso, porque permite al comprador hacer números", opina Ribes, que augura que la demanda seguirá mostrando dinamismo mientras los tipos se mantengan estables aunque advierte de que el mercado es cada vez más sensible al precio.

La búsqueda de estabilidad por parte del comprador es patente también en el predominio de las hipotecas a tipo fijo. Esta modalidad concentró el 63,8% de las firmas en marzo. "Es la banca la que está empezando a redefinir el mercado desde la oferta de crédito. Tras un año de fuerte competencia comercial, las entidades están adoptando una posición más prudente, ajustando precios y condiciones y anticipándose a los próximos movimientos del Banco Central Europeo", explica la portavoz de Fotocasa, que advierte de que el comportamiento del mercado en los próximos meses estará condicionado por los movimientos del supervisor bancario, que podría acabar subiendo los tipos de interés si la inflación se descontrola en la eurozona por el encarecimiento de la energía a raíz de la guerra de Irán.

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