El nuevo decreto de vivienda calienta el debate sobre la legalidad de la prórroga del alquiler

Ahora, y tal y como había anunciado Sumar, los socios del Gobierno han decidido retomar esta medida, a pesar de que insistían en que la derogación parlamentaria no le restaba efectos legales y que, por tanto, los derechos de los inquilinos que hubieran solicitado la prórroga de dos años estaban consolidados. 

Pero esta tesis de Sumar se queda en papel mojado en el momento en que quieren volver a aprobar otra prórroga en un Consejo de Ministros del mes de julio. Será vía Real Decreto-ley que entrará en vigor el mismo día de su publicación en el BOE o al día siguiente si así se especifica en su texto. No obstante, esta entrada en vigor tiene carácter provisional y el Congreso de los Diputados debe convalidarlo en un plazo máximo de 30 días.

Esta estrategia por parte del partido liderado por Yolanda Díaz de volver a aprobar la prórroga de los contratos de alquiler ha despertado gran sorpresa en el mundo judicial y tira por tierra su propia “tesis oficial” de que el decreto anterior consolidó los derechos de los inquilinos a la prórroga de dos años y la subida de las rentas al 2% sólo por la solicitud de la misma. 

Durante la vigencia del anterior Real Decreto-ley ya derogado, el propio Ministerio de Consumo se encargó de enviar cartas a inmobiliarias y fondos, así como notas de prensa para señalar que todos los contratos de alquiler que caducaran entre el 22 de marzo de 2026 (fecha de aprobación en el Consejo de Ministros de esta medida) y el 31 de diciembre de 2027 podían acogerse a esta prórroga. Igualmente, el ministro de Cultura, Ernest Urtasun, o la ministra de Sanidad, Mónica García, hicieron numerosas declaraciones defendiendo la legalidad del RDL aunque fuese derogado. Pero la nueva estrategia desvela que en realidad estas afirmaciones no eran ciertas y pueden haber llevado a miles de inquilinos a la confusión y al enfrentamiento con sus caseros.

De hecho, evidencia que no todos los contratos que ellos mismos defendían pueden acogerse a la prórroga de dos años: sólo han podido acogerse aquellos que vencían durante el periodo de vigencia (del 22 de marzo al 29 de abril, incluido). Para un magistrado consultado por idealista/news este movimiento político demuestra que “son conscientes de que, a partir de la no convalidación, la prórroga no tiene eficacia alguna y, por eso, lo quieren presentar otra vez para seguir jugando con ello y volver a crear otro plazo de vigencia del Real Decreto ley de otros 40 días más o menos hasta que lo vuelvan a rechazar y así lo van a hacer sucesivamente. Esto es un abuso de derecho clarísimo porque sería un fraude utilizar el Real Decreto ley cuando saben perfectamente que se lo han rechazado”. 

Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil en la Universidad Complutense de Madrid, sostiene que “el RDL benefició a quienes solicitaron la prórroga y su contrato venció en el periodo de vigencia del RDL. La prórroga solo nace cuando concurre el presupuesto legal (vencimiento). Antes de ese momento no existe un derecho, sino una mera expectativa. La mera solicitud no consolida derechos y, por tanto, no quedan cubiertos los contratos que no vencieron durante la vigencia del RDL, careciendo de derecho a la prórroga. La propia iniciativa de presentar un nuevo RDL constituye una prueba de que el anterior no produjo los efectos que se le atribuyen”. 

Para la catedrática otra opción de interpretación de este partido político es que “Sumar no pierda protagonismo y se siga hablando de ellos en un momento en el que no paran de perder votos que se están yendo al PSOE. Quieren que cale el discurso de "hemos querido proteger al inquilino y otros lo han impedido". Y para este objetivo llenan el sistema de inseguridad jurídica”. 

Arantxa Goenaga Llorca, abogada experta en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, este nuevo intento de prorrogar los contratos está rodeado de "dudas jurídicas relevantes", y "es normal que haya incertidumbre, porque se trata de una medida que ya ha generado controversia y que puede volver a provocar inestabilidad e inseguridad jurídica". Además, "pueden aumentar la inseguridad jurídica y la litigiosidad entre propietarios e inquilinos", especialmente en los casos en los que el propietario no quiera renovar por motivos como la venta o la cesión a un familiar. 

Según Goenaga, habrá que ver con precisión "qué contratos quedan afectados y qué solicitudes se hicieron en tiempo y forma", por lo que seguirán "existiendo lagunas e interpretaciones diferentes. El problema es grave porque la falta de claridad normativa hace que cada caso tenga que analizarse de forma individual", sentencia. 

Para Sandra Aurrecoechea Ríos, socia de Marín y Mateo, la aprobación de una nueva prórroga "plantea una cuestión relevante: hasta qué punto puede el Gobierno volver a aprobar por Real Decreto-ley una regulación sustancialmente similar a otra que ha sido expresamente rechazada por el Congreso. La Constitución no impide de forma automática que el Ejecutivo apruebe un nuevo decreto sobre una materia previamente no convalidada, pero la reiteración de la medida exige una justificación reforzada de la extraordinaria y urgente necesidad, especialmente cuando se trata de una intervención intensa en relaciones contractuales privadas". 

Y añade que "el nuevo decreto parece responder, en parte, a esa situación de incertidumbre, pero también a una estrategia política evidente: ampliar el contenido del texto para intentar atraer apoyos parlamentarios que no se obtuvieron en la votación anterior. Al incorporar medidas sobre vivienda turística, contratos de temporada, alquiler por habitaciones e incentivos fiscales, el Gobierno busca presentar la norma no como una simple repetición del decreto rechazado, sino como un paquete integral de política de vivienda". 

Por eso, insiste la abogada, "la aprobación de un nuevo Real Decreto-ley no cierra el debate. Al contrario, lo desplaza al Congreso y, previsiblemente, a los tribunales. El Gobierno deberá superar de nuevo el trámite de convalidación parlamentaria, y la oposición podrá cuestionar tanto la concurrencia de la extraordinaria y urgente necesidad como la eventual afectación al derecho de propiedad, la seguridad jurídica y la libertad contractual".

En definitiva, incide, "el nuevo decreto no debe analizarse únicamente como una medida de vivienda, sino también como una operación jurídica y política. Jurídica, porque reabre el debate sobre los límites del Real Decreto-ley para intervenir en contratos privados y sobre los efectos de una norma no convalidada. Y política, porque el Gobierno intenta reconstruir una mayoría parlamentaria mediante un texto más amplio y con mayor carga social, fiscal y regulatoria". 

Un nuevo Real Decreto-ley para regular la prórroga del alquiler supondrá un fraude de ley

La figura de los Reales Decreto-ley se regula en la Constitución española y sólo está pensada para que los Gobiernos los usen en caso de extraordinaria y urgente necesidad. Para José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), “un RDL que se pretendía que estuviese en vigor hasta el 31 de diciembre del 2027 no parece que cumpliera con este requisito de urgente necesidad”.  

Zurdo también pone sobre la mesa otra cuestión preocupante para la democracia: la atribución por parte del Gobierno de funciones legislativas si estas disposiciones se llegaran a establecer sin control o se utilizaran periódicamente para burlar el Congreso de los Diputados. 

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de la Cátedra UNESCO de vivienda, señala que, si el Tribunal Constitucional no pone veto a esto, no hay límite para el Ejecutivo para hacer reales decretos leyes con cosas mucho más grandes”. ¿Y cómo podría poner orden el TC? Con un juez elevando una cuestión de inconstitucionalidad al considerar que el decreto no cumplía los requisitos de “extraordinaria y urgente necesidad”. 

El abogado Alejandro Fuentes-Lojo, del despacho Fuentes-Lojo, alerta del caos ya generado con el anterior RDL derogado y de la judicialización provocada. Sostiene que desde Sumar “son conscientes de que la única forma de evitar dicha judicialización es volver a formular la medida para que dicha norma esté en vigor al momento de vencimiento de esos contratos cuyos inquilinos pidieron la prórroga sin un derecho consolidado y no se pueda cuestionar su aplicabilidad. Aun cuando algún juez pueda comprar la interpretación de la norma que han venido pregonando los socios de Gobierno, que cuanto menos es cuestionable, tener que judicializar la medida evidencia el fracaso de la medida”.

La teoría del derecho consolidado

Pero no solo fueron ministros, líderes políticos y lobbies de extrema izquierda los que defendieron su vigencia, sino que catedráticos y abogados también apoyaron que el derecho de los inquilinos estaba consolidado, pese al 'no' que recibió en el Parlamento.

Julio González, catedrático de Derecho Administrativo en la Universidad Complutense de Madrid, afirmó en su blog que el derecho del inquilino nació con la promulgación del RDL en el BOE “y se puede ejercitar desde este mismo instante, si se encuentra dentro de su ámbito de aplicación: que el plazo mínimo de duración o su prórroga concluyera antes del 31 de diciembre de 2027. Recordemos que el Real Decreto Ley no sujeta a plazo la prórroga, que deberá ser solicitada por el arrendatario. O, dicho de otro modo, si se ejercita el derecho de petición de cualquiera de las prórrogas, el derecho queda ‘blindado’”.

La también catedrática de Derecho Administrativo de la Universidad de Santiago de Compostela, Alba Nogueira, explicó a eldiario.es que el decreto estuvo vigente “mientras estuvo publicado en el BOE” y “el efecto de una norma que está vigente es que se aplican sus preceptos y mandatos; los derechos y obligaciones que nacen en ese periodo están ahí”. Según la catedrática, la posibilidad de solicitar la prórroga se cerró en el momento en el que el Congreso no convalidó el RDL, “pero si la gente ejerció esa solicitud de prórroga, que además es automática por obra de la ley, la prórroga está en vigor”. 

Desde del mundo jurídico, también ha habido voces que se han posicionado en este sentido. Una de ellas es la de Alberto Torres López, presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario de ICAM y director jurídico de Sepín, que en el blog de la editorial jurídica explicó que “la prórroga extraordinaria es clara y directa y no exige más presupuestos que el contrato, o sus prórrogas, finalicen antes del 31 de diciembre de 2027 y que sea solicitada por el arrendatario. ¿Significa esto que todos estos arrendatarios que en los próximos días soliciten dicha prórroga extraordinaria verán prorrogados sus contratos? No veo que la norma permita otra interpretación, pues no exige al arrendatario que la solicitud la efectúe en un determinado plazo previo al vencimiento del contrato o de sus prórrogas, ni exige, por ejemplo, que el arrendador haya denunciado el vencimiento del contrato o de sus prórrogas, con la antelación de cuatro meses como impone el Art. 10.1 LAU. No se trata de ninguna expectativa de derecho pues el precepto permite ejercitarlo en este preciso instante, aunque el vencimiento del contrato se produzca meses más tarde”.  

Incluso la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, admitió el gran debate jurídico que ha despertado la medida y que la entonces potencial caída del RDL en el Congreso abriría un “terreno inexplorado” desde el punto de vista jurídico, que finamente se confirmó. “Lo que se abre es una expectativa de valoración jurídica", afirmó Rodríguez, en declaraciones a RNE, recogidas por RTVE. 

Las medidas que contiene el decreto en vivienda para julio

El pasado martes 29 de junio la ministra de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones y portavoz del Gobierno, Elma Saiz, confirmó durante la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros que a lo largo de julio se aprobará un Real Decreto-ley destinado a bajar el precio de los alquileres, dar estabilidad a los contratos y combatir el fraude; y que incluirá medidas como la regulación de los alquileres de temporada y habitaciones, la prórroga de los contratos de alquiler, nuevas medidas fiscales destinadas a los propietarios que bajen las rentas (con bonificaciones en el IRPF) y la obligación de que los contratos de alquiler se realicen por escrito. 

Además, también incluirá medidas destinadas a impulsar la vivienda asequible, con medidas como la subida del IVA de los pisos turísticos al 21% y otras encaminadas a la agilización administrativa. Lo que no ha confirmado es si volverá a aprobar una moratoria antidesahucios. 

El objetivo del Gobierno es aprobar el texto durante julio y lograr consenso en el Congreso de los Diputados pasado el verano.

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