Cataluña endurece la definición de gran tenedor: cinco viviendas sin necesidad de estar en zonas tensionadas

La Generalitat ha aprovechado la Ley 11/2026, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público, para introducir una batería de cambios en la normativa de vivienda que afectan tanto a propietarios particulares como a inversores. La ley de acompañamiento de los Presupuestos modifica la definición de gran tenedor en Cataluña y amplía el número de propietarios afectados. A partir de ahora, bastará con tener cinco viviendas en Cataluña, aunque no estén ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, lo que extenderá obligaciones como el ofrecimiento de alquiler social en determinados supuestos previstos por la ley.

La norma modifica la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, la Ley 24/2015 de medidas urgentes para afrontar la emergencia habitacional y otras normas relacionadas con el alquiler, además de incorporar nuevos criterios para el cómputo de inmuebles, regular el depósito de las fianzas en los alquileres por habitaciones y reorganizar determinadas competencias sancionadoras. 

Según explica a idealista/news Marta Martín, abogada especializada en derecho inmobiliario del despacho AM2 Legal, el principal impacto de la reforma será que "ahora se verán más afectados los pequeños propietarios, pues los grandes propietarios ya lo estuvieron desde la primera definición de gran tenedor".

Hasta ahora, recuerda, existían diferencias en función de si las viviendas estaban situadas o no en zonas tensionadas. Con la nueva regulación, será gran tenedor la persona física o jurídica que tenga más de diez inmuebles residenciales en España o cinco o más viviendas en Cataluña, con independencia de que estén o no ubicadas en municipios declarados tensionados.

Más propietarios afectados

Para la abogada, la consecuencia es clara: "Lógicamente, esta definición abarca a más propietarios". Como ejemplo, plantea el caso de una persona que posee su vivienda habitual, una segunda residencia en la playa, otra en la montaña y dos viviendas alquiladas adquiridas para complementar su pensión o sus ingresos. "¿Realmente alguien que alquila dos viviendas es un gran tenedor? Es completamente absurdo. Alguien que alquila dos viviendas es claramente un pequeño propietario", sostiene.

La ley también incorpora al texto legal criterios interpretativos que la Agència de l'Habitatge ya venía aplicando, como el cómputo de porcentajes de propiedad o el tratamiento de edificios sin división horizontal. En este punto, Martín considera que "no hay un gran cambio", ya que la práctica administrativa ya seguía esos criterios.

La obligación de ofrecer alquiler social

Para la experta, el verdadero alcance de la reforma no está tanto en la definición en sí como en las consecuencias jurídicas que conlleva. Explica que la modificación de la Ley 24/2015 hará que muchas más personas físicas puedan quedar obligadas a ofrecer un alquiler social antes de recuperar una vivienda ocupada por un inquilino moroso.

"Hasta ahora afectaba a las personas físicas con más de quince viviendas y ahora afectará a las personas físicas con más de cuatro viviendas", afirma.

Según explica, ello implica que el propietario no podrá acudir directamente al desahucio, sino que deberá ofrecer previamente un alquiler social o solicitar a la Administración que suscriba un contrato de arrendamiento para ceder la vivienda al inquilino. "Esos contratos con Habitatge tardan meses y meses en firmarse, no es algo automático", advierte.

Martín considera que la reforma puede tener el efecto contrario al perseguido. "Esta modificación va a agravar aún más la escasez de vivienda en alquiler", afirma. La abogada sostiene que el incremento de obligaciones y del riesgo sancionador hará que muchos propietarios extremen la selección de los inquilinos. "Cada vez se va a buscar a arrendatarios más solventes, con lo cual los vulnerables son expulsados completamente del mercado", señala.

En este sentido, también critica el régimen sancionador vigente. "Estamos viendo expedientes sancionadores con multas de 30.000 euros por no indicar en el contrato cuál era la renta anterior o amenazas de sanciones de hasta 90.000 euros por prorrogar contratos temporales que Habitatge considera simulados", explica.

Precisamente, la nueva ley incorpora un mecanismo de regularización para determinadas infracciones relacionadas con el régimen de contención de rentas. Si la diferencia entre la renta aplicada y la considerada correcta es inferior al 5%, la Administración podrá requerir al propietario para que regularice el contrato y devuelva las cantidades cobradas de más antes de iniciar un expediente sancionador. 

También cambian las fianzas de los alquileres por habitaciones

Otra de las novedades destacadas afecta a los alquileres por habitaciones. La ley obliga a depositar la fianza de estos contratos ante la Generalitat, una obligación que hasta ahora no existía. Para Marta Martín, esta modificación responde al interés de la Administración por ampliar el control sobre este mercado.

La abogada también cree que algunos aspectos de la reforma podrían generar litigios. En su opinión, la nueva definición de gran tenedor "va más allá de lo que permitía la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda", al extender el umbral de cinco viviendas a todo el territorio catalán y no únicamente a las zonas tensionadas. Además, advierte de que la reforma mantiene distintas definiciones de gran tenedor según la norma que se aplique.

Mientras la legislación de vivienda utiliza un criterio, el Código Tributario de Cataluña mantiene otro distinto para aplicar el tipo del 20% del ITP, teniendo en cuenta tanto la superficie construida como la ubicación de los inmuebles en zonas tensionadas. "Esto genera gran inseguridad jurídica", concluye.

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