Les prohibicions i limitacions que planteja la futura llei per comprar habitatges a Catalunya

Catalunya torna a coronar-se com la regió pionera a Espanya en la regulació del mercat de l'habitatge. Després de ser la primera a declarar zones tensionadas, topar els lloguers i equiparar els arrendaments de curta durada amb els de llarga estada, ara vol limitar les compravendes d'habitatges amb finalitats especulatius.

Aquesta setmana, el Govern i els Comuns han aconseguit un acord per a limitar les transaccions a la regió catalana a només dues finalitats: destinar els immobles a residència habitual o posar-los en lloguer sota els controls de preus. Una mesura que es farà efectiva a través d'una  modificació de la Llei d'Urbanisme que ha de tenir el beneplàcit del Parlament i que exigeix l'aprovació de plans especials urbanístics per part dels ajuntaments dels municipis declarats com a zones tensionadas. 

La iniciativa ha aixecat una polseguera entre ciutadans, advocats, economistes i sector immobiliari, ja que no sols afectaria els grans tenidors d'habitatges, sinó també als petits propietaris, que només podrien tenir una segona residència en zones tensionadas i es veurien obligats a vendre o destinar al lloguer els habitatges heretats en les quals no residissin si tira endavant la proposició de llei en els seus termes actuals. 

Actualment es desconeix el text definitiu, encara que els Comuns han registrat en el Parlament una proposició de llei al respecte que ja ha estat admesa a tràmit. Repassem les principals limitacions que estan actualment sobre la taula i les condicions que han de complir-se perquè es puguin posar en marxa:

El Parlament ha d'aprovar la normativa
Els municipis han d'aprovar plans especials
Restriccions a grans i petits propietaris
Restriccions a grans propietaris
Restriccions a petits propietaris
Límit temporal i sancions per incompliment
Govern i el comitè d'experts defensen la regulació
Economistes, advocats i experts immobiliaris s'oposen
El Parlament ha d'aprovar la normativa

El canvi normatiu necessita el vistiplau del Parlament de Catalunya per a tirar endavant. Durant el procés parlamentari, l'actual proposició de llei plantejada podria rebre esmenes de les altres forces polítiques. Els Comuns han sol·licitat que es tramiti pel procediment de lectura única i el seu acord amb el Govern de Salvador Illa preveu activar la limitació abans que acabi el primer semestre de l'any; “abans d'estiu”, segons han confirmat. De tirar endavant, tindria efectes des del dia posterior a la seva publicació en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC).

Els municipis han d'aprovar plans especials

Les limitacions de les compravendes d'habitatges no s'aplicarien en tots els municipis de Catalunya, sinó en els que han estat declarats com a zones tensionadas en habitatge. Actualment hi ha 271 localitats qualificades com a tal.

Una vegada que el Parlament regional referendi el canvi normatiu i entri en vigor el text definitiu, “els ajuntaments dels 271 municipis declarats zona de mercat residencial tensionado, que concentren el 90% de la població catalana, podran aprovar plans especials urbanístics per a impedir que els habitatges es comprin per a especular”, segons expliquen els Comuns, sempre que hi hagi un acord en el ple municipal. 

En aquestes localitats, “la compra quedarà limitada a dues finalitats: destinar-los a residència habitual o posar-los en lloguer residencial a preu d'índex”. Així doncs, podria haver-hi ajuntaments que decidissin no aplicar les restriccions. 

Restriccions a grans i petits propietaris

Les limitacions proposades s'inclouen en un nou apartat de l'article 9 de l'actual Llei d'Urbanisme, que inclou els casos pràctics tant per a particulars com grans tenidors d'habitatges:

Restriccions a grans propietaris

Els grans tenidors que siguin persones jurídiques (fons, empreses…), aquells que tinguin cinc o més habitatges en zones tensionadas, només podran adquirir edificis residencials complets si destinen els habitatges a lloguer sota l'actual límit de rendes. No podran realitzar adquisicions de pisos independents i es preveuen mecanismes per a evitar que puguin comprar pis per pis fins a quedar-se finalment amb tot l'edifici sencer.

En el cas de persones físiques que siguin grans tenidors, només podran comprar un habitatge si serà el seu domicili habitual i permanent, fet que hauran d'acreditar mitjançant declaració responsable davant notari i empadronament en un termini de 12 mesos, prorrogable per un màxim d'altres sis mesos per causes justificades. Entre elles estarien un trasllat laboral forçós, una separació o altres circumstàncies personals sobrevingudes, o la necessitat de condicionar l'immoble.

Restriccions a petits propietaris

En el cas de les persones físiques (particulars) que no tinguin la condició de grans tenidors, la proposició dels Comuns planteja una única compra si serà el seu habitatge habitual i permanent o d'un familiar fins a segon grau de consanguinitat (avis, nets, germans, pares, fills); o bé, si l'immoble es destinarà al lloguer habitual sota el control de preus. En cap cas estaria permès que aquest immoble es destinés al lloguer turístic o de temporada. 

No obstant això, en les últimes hores també s'està parlant que aquest límit podria incrementar-se i que permetria diversos habitatges, sempre que les lloguin segons l'índex de preus, o si és perquè familiars de fins a segon grau visquin en elles. Però no podrien destinar-se al lloguer temporal o turístic. 

D'altra banda, la proposició de llei plantejada estableix que un particular només podrà adquirir un habitatge diferent de l'habitual per a ús personal com a segon habitatge i sempre que es trobi en un municipi diferent del del seu domicili permanent. Així, en zones tensionadas, no es podria adquirir un tercer habitatge ni tan sols per a ús personal.  

Finalment, i en el cas que un particular hereti un habitatge, la proposició de llei detalla l'obligació de destinar-la al lloguer sota el règim de contenció de rendes si no es compleix un d'aquests dos requisits: l'adquirent l'embeni o l'usa com a habitatge habitual propi o d'un familiar de primer grau (pares o fills). L'objectiu seria evitar que aquest habitatge estigués buit. 

Límit temporal i sancions per incompliment

Les limitacions no s'aplicarien ‘sine die’, sinó que tindran caràcter extraordinari i transitori. Com a màxim, la seva durada es prolongarà durant la vigència de la zona de mercat residencial tensionado sobre la qual s'apliqui (que inicialment és de tres anys, però el termini és prorrogable si les circumstàncies avalen l'ampliació temporal).

La nova regulació estableix un règim sancionador per incomplir aquestes limitacions, l'aplicació de les quals recauria previsiblement sobre els ajuntaments. De moment, els Comuns només han detallat que la multa màxima podria aconseguir els 1,5 milions d'euros. 

Govern i el comitè d'experts defensen la regulació

La possibilitat de restringir les operacions immobiliàries porta diversos mesos sobre la taula. El president de la Generalitat de Catalunya, Salvador Illa, ja va afirmar el mes d'octubre passat que era una via que estava valorant.

En els últims dies, i abans que el Govern aconseguís l'acord amb els Comuns com a condició perquè tirin endavant els Pressupostos Generals autonòmics de 2026, la limitació de les compravendes d'habitatges va rebre l'aval del consell d'experts als quals Illa va encarregar analitzar la legalitat d'aquesta qüestió i si encaixava en els principis constitucionals.

Els juristes especialitzats en dret administratiu, urbanístic i constitucional han avalat la mesura, en considerar que l'administració autonòmica tindria marge legal per a condicionar l'adquisició d'habitatges quan es justifica per raons d'interès general, i si es compleixen criteris proporcionalitat, temporalitat i focalització territorial. És a dir, si s'apliquen només en zones concretes i durant períodes delimitats en el temps.

A més del comitè d'experts, el Ministeri d'Habitatge també ha defensat la iniciativa. Fonts de la Cartera que lidera Isabel Rodríguez han celebrat "la determinació de la Generalitat de Catalunya per a preservar la funció social de l'habitatge" a través de les eines que facilita la Llei pel Dret a l'Habitatge. "Estem davant l'enèsima prova que hi ha dos models d'afrontar la crisi residencial en les comunitats autònomes: la dels qui usen les eines legals al seu abast i apuren les seves competències per a garantir el dret, i la dels qui insisteixen a negar la realitat i deixen via lliure a l'especulació", afegeixen les mateixes fonts, Des del MIVAU han emplaçat a les comunitats autònomes que "encara no han aplicat la Llei d'Habitatge a sortir del negacionismo i a aplicar una norma que funciona".

Economistes, advocats i experts immobiliaris s'oposen

En els últims dies, experts del món econòmic, jurídic i immobiliari s'han oposat a les futures restriccions en el mercat de la compravenda d'habitatges català. En general, alerten que provocarà un augment de la inseguretat jurídica, una reducció de l'oferta d'habitatges i un minvament de la inversió en l'autonomia catalana.

Arantxa Goenaga, advocada experta en Dret Immobiliari i sòcia de AF Legis, alerta de l'impacte que pot generar augmentant la incertesa jurídica. “Es transmet la idea que s'està corregint una situació descontrolada, quan el mercat ja està fortament intervingut. Aquest tipus de missatges incrementa la percepció d'inseguretat jurídica. En un entorn regulador cada vegada més restrictiu, és previsible que parteix dels inversors i propietaris optin per no adquirir habitatge, vendre-la o retirar-la del mercat del lloguer”. I “si es redueix l'oferta en un mercat ja tensionado com el català, l'efecte pot ser el contrari al desitjat: menys habitatges disponibles i majors dificultats per a les famílies que busquen un lloguer assequible”, argumenta la lletrada.

En aquesta mateixa línia, Marta Martín, advocada d'AM2 Legal, opina que "aquesta és l'enèsima cortina de fum sobre el problema". Segons l'advocada, "tenim un augment desbocat de la població que ha tibat molt el mercat del lloguer; i les polítiques dels últims anys no s'han centrat en generar més habitatge públic o facilitar la tramitació urbanística perquè els promotors puguin generar habitatges en menys temps, sinó a culpabilitzar al propietari, que és l'únic que està posant habitatge en el mercat del lloguer. Li han imposat fer d'escut social, li limiten el tipus de contracte o el lloguer que pot cobrar".

En el cas concret de la limitació de les compres, Martín subratlla que "rematarà el malparat mercat de lloguer català. Si els grans tenidors no poden continuar comprant habitatges solts per a destinar-les al lloguer i els petits tenidors només poden comprar fins que es converteixen en grans tenidors, qui posarà habitatge en lloguer?".

L'advocada assegura que les limitacions a la compra de més d'una segona residència tindrà impacte entre la classe alta de Catalunya, ja que "és molt habitual tenir casa a la Cerdanya o Vall d'Aran i la casa en la Costa Brava". També creu que afectarà molt al negoci promotor, perquè ara no poden finançar fins que no tenen un 30% o 40% de reserves i "això sol incloure un mix de compradors inversors i altres que compren per a residir. Però, si només poden comprar residents, la promoció podria complicar-se". Finalment, destaca que "caldrà veure com afecta als estrangers que comprin una segona residència a Espanya i que ja tinguin una altra al seu país. O si afectarà cases que puguis tenir fora de Catalunya, perquè aquesta proposició, en impedir comprar una tercera residència, no diu que la primera i la segona estiguin a Catalunya".

En la seva opinió, aquestes limitacions acabaran en el Tribunal Constitucional "amb tota probabilitat, perquè aquesta norma afectarà les bases de les obligacions contractuals (art. 149 de la Constitució Espanyola)  i al dret de propietat i no sembla que una norma de caràcter urbanístic pugui tenir aquest abast".

Per part seva, José Ramón Zurdo, advocat especialitzat en arrendaments i director general de l'Agència Negociadora del Lloguer (ANA), explica a idealista/news que "aquest tipus de mesures tan intervencionistes no solucionen el problema de l'accés a l'habitatge i poden fins i tot agreujar-lo. Si l'objectiu és reduir el preu dels lloguers, la forma més eficaç i sostenible d'aconseguir-lo és augmentant l'oferta d'habitatges disponibles. Quan hi ha més habitatges en el mercat, la competència entre propietaris tendeix a moderar els preus de manera natural. No obstant això, limitar la compra d'habitatges per a destinar-les al lloguer pot tenir l'efecte contrari al desitjat. Si es posen traves als inversors que adquireixen immobles per a llogar-los, molts optaran per destinar la seva capital a altres sectors menys regulats. Això redueix l'oferta d'habitatges en lloguer i, en conseqüència, dificulta que els preus baixin".

Esquerrà recorda que "invertir en habitatge per a llogar ha estat tradicionalment una forma legítima de gestionar els estalvis i obtenir una rendibilitat, sense que això impliqui necessàriament especulació", i insisteix que "en un Estat de Dret hauria d'existir llibertat per a decidir on invertir: ja sigui en habitatge, en borsa, en fons d'inversió o en altres actius. Penalitzar una opció concreta pot generar inseguretat i desincentivar la inversió".

El director general d'ANA afirma sentir-se preocupat per "la direcció que està prenent la Catalunya amb la possible aprovació de mesures d'aquest tipus, que semblen tenir una forta càrrega populista i ideològica. Es corre el risc de transmetre la idea que els qui han adquirit un patrimoni immobiliari de manera legítima són responsables del problema, quan l'arrel de la falta d'habitatge està en la insuficient planificació i promoció d'habitatge públic per part de les diferents administracions. En definitiva, si realment es vol facilitar l'accés a l'habitatge, potser l'enfocament hauria de centrar-se en augmentar l'oferta -especialment d'habitatge públic i assequible- en lloc de restringir la inversió privada, que també contribueix a ampliar el parc de lloguer". 

El sector immobiliari s'insisteix que la iniciativa no és més que un “experiment legislatiu” i que no aborda el problema real: la falta d'oferta d'habitatges. I tem que l'estoc es contregui encara més amb l'entrada en vigor d'aquestes limitacions i que també afecti de manera negativa als plans de grans inversors que porten aparellats la reforma i rehabilitació energètica d'edificis i habitatges abans de destinar-los a l'arrendament. Una altra de les conseqüències que veuen és el possible transvasament d'inversions cap a altres mercats o zones d'Espanya. Un impacte que coincideix amb el que van diagnosticar l'any passat, quan va entrar en vigor l'augment de l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que afecta les compravendes d'habitatges usats. 

La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, per exemple, alerta que les noves restriccions podrien "degradar el parc immobiliari" de la capital catalana i impulsar la fugida dels inversors. “Això no és més que un següent pas per a limitar el dret a la propietat i restringir l'accés al mercat immobiliari, especialment del costat dels inversors. Difícilment el capital privat s'animarà a col·laborar amb el Govern quan la seva idea política és anar en contra del negoci immobiliari i intenten limitar-lo anomenant-los especuladors, quan són empresaris", ha afirmat Òscar Gorgues, gerent de l'entitat, al diari El Periódico. 

Per part seva, Sergio Nasarre, catedràtic de Dret Civil de la Universitat Rovira i Virgili i director de la seva càtedra d'habitatge, ha afirmat en el seu perfil de la xarxa social X que la mesura va “contra la propietat privada”, la qual cosa ha qualificat com a “greu error”.

L'economista Santiago Calvo, doctor en Economia per la Universitat de Santiago de Compostel·la i professor de la Universitat de les Hespérides, també s'ha pronunciat en les seves xarxes socials i ha alertat que “la literatura econòmica sobre restriccions a la compra (la Xina, Singapur, Nova Zelanda) mostres que aquestes polítiques congelen el mercat, redueixen transaccions fins a un 40-75%, a penes baixen preus a llarg termini i generen efectes en els seus municipis veïns. Mentrestant, l'oferta (el problema real) segueix sense tocar-se)”.  



Segueix la notícia en: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/02/20/885405-las-limitaciones-que-plantea-la-futura-ley-para-comprar-viviendas-en-cataluna