La donació com a ajuda a l'accés d'habitatge: què és i com funcionen a Catalunya

Segons els notaris, l'actual encariment del metre quadrat de l'habitatge a Espanya i la limitada capacitat d'estalvi de les llars joves per a poder accedir a la seva compra han reforçat la rellevància de les transmissions patrimonials intergeneracionals. Tant donacions com herències es consoliden com instruments d'accés a l'habitatge.

Augment de donacions per a compra d'habitatge

Les dades ho confirmen. En 2024, els testaments oberts van concentrar el 51,5% dels documents autoritzats, seguits per les adjudicacions d'herència (19,4%), les donacions (13,8%) i els poders generals (12,3%), segons el Consell General del Notariat. 

En aquest període, els notaris destaquen el fort augment del pes de les donacions, que van passar del 7,1% al 14,1% entre 2017 i 2025, en detriment principalment de les herències, el pes de les quals sobre el total d'actes es va reduir del 21,1% en 2017 al 18,8% en 2025. 

En el primer semestre de 2025 les donacions totals van augmentar un 9,8% (en passar de 96.368 en el primer semestre de 2024 a les 105.851 actuals), mentre que les donacions que contenen habitatges van créixer un 1,7% (des de les 24.784 en el primer semestre de 2024 fins a les 25.209 d'enguany).

Catalunya és una de les comunitats amb un major nombre d'operacions en termes absoluts, amb xifres superiors als 200.000 actes. 

Què és una donació?

Jorge Fernández, advocat i soci de AF Legis, destaca que la donació és un acte de liberalitat, gratuït, pel qual una persona, donant, disposa d'un bé, moble o immoble, a favor d'una altra, donatari, que l'accepta. 

“La donació és una forma ràpida i sense contraprestació econòmica per part de l'adquirent, que permet transmetre la propietat o un dret, per exemple, la nua propietat conservant el donant l'usdefruit, d'un immoble”.

L'augment de les donacions com a ajuda a la compra d'un habitatge 

La relació entre les xifres dels notaris i el context actual del mercat immobiliari adquireix una rellevància creixent. Segons els notaris, “en paral·lel a l'augment de la compra d'habitatge, les herències i, sobretot, les donacions, semblen mostrar signes de convertir-se en un canal clau d'accés per a les generacions més joves. L'envelliment poblacional augura una gran transmissió patrimonial en les pròximes dècades bé sigui mitjançant donacions o herències”.

Per a l'advocat Jorge Fernández també han augmentat el nombre de donacions de pares a fills, “encara que sigui per al primer pagament d'un contracte privat de compravenda, per al pagament de les arres o fins i tot per a cobrir un percentatge de l'import del preu de l'habitatge que els permeti després poder accedir a finançament de tercers (entitats financeres)”.

Com funcionen les donacions a Catalunya?

Ja sigui d'immobles que vagin a constituir el primer habitatge habitual dels donataris, o els diners per a l'adquisició de felicitat primera habitatge, constitueixen un instrument molt útil i, certament, rendible fiscalment, explica l'advocat. 

Fernández destaca que aquestes donacions sempre que es realitzin a favor de descendents permeten que s'apliqui una reducció del 95% del valor de l'habitatge o dels diners donats per a aquesta adquisició, amb un límit de 60.000 euros, que es duplica, per a persones donatàries amb una discapacitat igual o superior al 65%. 

A més, a les donacions en escriptura pública fetes a favor d'ascendents o descendents, o entre cònjuges o parelles de fet, ja sigui de diners o d'immobles, se'ls aplica un tipus reduït que resulta més atractiu que el que s'aplica en l'impost de successions o en el de transmissions. 

“Els tipus reduïts permeten que fins a un valor de 200.000€ s'apliqui el 5%, de 200.000€ fins a 600.000€ s'apliqui el 7% i a partir de 600.000€ s'apliqui el 9%. En l'impost de successions fins a 50.000€ s'aplica el 7%, de 50.000€ a 150.000€, l'11%, de 150.000€ a 400.000€ s'aplica 17%, de 400.000€ a 800.000€, el 24%”, apunta Fernández. 

D'altra banda, l'impost  de transmissions patrimonials per a les vendes d'immobles a Catalunya és del 10%. 

Passos per a realitzar una donació a Catalunya
El requisit ineludible i més important d'atorgar escriptura pública de donació, davant notari, perquè la donació d'immobles sigui vàlida, ha de constar en escriptura pública.
Una vegada atorgada l'escriptura i liquidats els impostos de donacions i plusvàlua municipal (Impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana) hauria de presentar-se en el registre de la propietat corresponent a l'immoble objecte de la donació.
La donació de béns mobles, com és els diners, no precisa d'atorgament en escriptura pública, però “fiscalment resulta molt millor fer-la en escriptura pública. La donació de diners està subjecta a tributació per l'impost de successions i donacions”, relata l'advocat.
Finalment, “en les donacions d'habitatges devem també tenir en compte, l'impacte en l'IRPF que per al donant puguin tenir, com a increment patrimonial en renda per la diferència entre el valor del donat quan el va adquirir i el valor que té l'immoble quan el dona, encara que no rebi res per ell”. 

Ara bé, existeixen exempcions, com és el cas de la transmissió d'habitatge habitual per majors de 65 anys o per persones en situació de dependència severa o de gran dependència, però ha d'analitzar-se bé per l'impacte fiscal que pugui tenir l'operació.

“Altres solucions al problema d'accés a l'habitatge”

Per a l'advocat, les donacions d'immobles o de diners per a la seva adquisició, com a tals, poden ajudar a accedir a l'habitatge als descendents que manquen de capacitat econòmica o de la suficient capacitat econòmica per a adquirir un habitatge o per a accedir a finançament bancari de part del preu per a la seva adquisició. 

“La donació d'un immoble els permet als qui la reben ser propietaris de l'habitatge de manera immediata. Ara bé, pensar que el problema de l'habitatge se soluciona amb les donacions que els pares puguin fer als seus fills, s'allunya bastant de la realitat”, destaca.

Segueix la noticia a: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/11/14/868085-la-donacion-como-ayuda-al-acceso-de-vivienda-que-es-y-como-funcionan-en-cataluna