La compravenda d'habitatge perd impuls per la manca d'oferta nova

Després d'un octubre més feble, novembre va recuperar activitat, encara que les dades apunten a un problema de fons: l'oferta d'habitatge nou i protegit no acompanya al ritme de la demanda, la qual cosa limita l'estabilitat futura del sistema.

L'anàlisi del comportament recent del mercat de l'habitatge confirma que el dinamisme se sosté principalment en l'habitatge usat. Tal com recull l'anàlisi de Equito, l'escassetat de producte nou i d'habitatge protegit introdueix una fricció creixent que condiciona l'accés i desplaça part de la demanda cap a segments ja tensionados.

El resultat és un mercat que funciona per rotació de l'estoc existent, amb menor elasticitat i major risc d'exclusió. Mentre no es reforci la producció d'habitatge nou i protegit, l'activitat pot mantenir-se, però amb desequilibris cada vegada més visibles en preus, territoris i perfils de compradors.

Dades rellevants
A l'octubre es van registrar 67.789 compravendes d'habitatge, un 2,5% menys interanual.
Al novembre, les transmissions totals van augmentar un 6,4% interanual.
Les compravendes d'habitatge van créixer un 7,8% al novembre.
L'habitatge usat va augmentar un 8,9% enfront del 4,1% de l'habitatge nou.
L'habitatge lliure va representar el 93,6% de les operacions.
L'habitatge protegit va caure un 8,5% interanual i només va aconseguir el 6,4% del total.

Per què l'habitatge usat sosté el mercat immobiliari actual?
L'habitatge usat concentra la major part de l'activitat perquè és el segment amb major disponibilitat immediata. La demanda continua activa, però davant l'escassetat d'obra nova i habitatge protegit, es canalitza cap al parc existent. Aquest fenomen permet que el mercat funcioni a curt termini, encara que no resol els problemes d'accés ni d'equilibri estructural a mitjà termini.

Què implica la caiguda de l'habitatge protegit per a l'accés a l'habitatge?
La reducció del pes de l'habitatge protegit limita l'accés de determinats perfils, especialment joves i rendes mitjanes. Al no ampliar-se aquest segment, la pressió es trasllada al mercat lliure, elevant preus i reduint opcions. A llarg termini, aquest desequilibri pot augmentar l'exclusió residencial i tensionar encara més els mercats urbans.

Entrades relacionades
L'auge del lloguer temporal reconfigura el mercat residencial
AVENC 2025 arrenca amb una crida urgent a reformar la Llei del Sòl
Sense una oferta nova i protegida suficient, el mercat immobiliari avança, però el fa recolzat sobre una base cada vegada més estreta.

Equito alerta del límit del mercat recolzat en l'habitatge usat
El mercat immobiliari espanyol va recuperar activitat al novembre després d'un mes d'octubre més feble. Segons les últimes dades de l'Estadística de Transmissions de Drets de la Propietat (ETDP) de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), les transmissions totals van augmentar un 6,4% interanual i les compravendes d'habitatge van créixer un 7,8%.

Aquest avanç s'interpreta menys com un gir estructural del cicle i més com una correcció puntual a l'alça. Part de l'activitat que havia quedat retinguda reapareix quan el mercat troba finestres de producte i de decisió. “Novembre deixa un senyal clar de normalització després d'un octubre més fluix. És un rebot amb base real, però no necessàriament l'inici d'una nova fase expansiva”, explica Robin Decaux, CEO de Equito.

L'anàlisi del detall de la dada introdueix matisos rellevants. El creixement es recolza principalment al parc existent: la compravenda d'habitatge usat avança un 8,9%, enfront d'un creixement més moderat del 4,1% en l'habitatge nou. A més, el mix d'operacions continua clarament esbiaixat cap a l'habitatge lliure, que representa el 93,6% de les transaccions, mentre que l'habitatge protegit a penes aconsegueix el 6,4% del total i registra una caiguda interanual del 8,5%.

“Que el mercat es mogui secundat gairebé exclusivament en habitatge usat confirma que la demanda segueix aquí, però també evidencia el límit del model actual. L'activitat existeix, però no s'està reforçant el segment que hauria de sostenir l'accés i l'estabilitat del sistema a mitjà termini”, assenyala Decaux.

L'anàlisi territorial reforça aquesta lectura. Les comunitats amb major disponibilitat d'estoc i preus més continguts concentren els majors creixements, mentre que, en mercats més tensionados, com Madrid o Illes Balears, es registren descensos. No es tracta tant d'un senyal de feblesa de la demanda com d'una fricció creixent derivada de la falta d'oferta.

“Quan l'oferta és limitada, la demanda no desapareix: es desplaça, es retarda o directament queda fora del mercat”, apunta el CEO de Equito. “Això té un impacte directe en els preus i, sobretot, en el perfil dels compradors que poden accedir a un habitatge”, afegeix el CEO de Equito.

En aquest context, novembre millora el pols del mercat immobiliari, però no corregeix el desequilibri estructural de fons. Mentre el creixement continuï descansant principalment en la rotació de l'estoc existent i l'habitatge protegit continuï perdent pes, el sistema pot continuar funcionant, encara que amb menor elasticitat i un risc creixent d'exclusió. L'activitat existeix, però continua faltant producte que ampliï de manera real l'accés a l'habitatge, més enllà de fer girar l'oferta disponible.