El nou decret d'habitatge escalfa el debat sobre la legalitat de la pròrroga del lloguer

Ara, i tal com havia anunciat Sumar, els socis del Govern han decidit reprendre aquesta mesura, tot i que insistien que la derogació parlamentària no li restava efectes legals i que, per tant, els drets dels llogaters que haguessin sol·licitat la pròrroga de dos anys estaven consolidats.

Però aquesta tesi de Sumar queda en paper mullat en el moment en què volen tornar a aprovar una altra pròrroga en un Consell de Ministres del mes de juliol. Es farà mitjançant un Reial decret llei, que entrarà en vigor el mateix dia de la seva publicació al BOE o l'endemà si així s'especifica en el seu text. No obstant això, aquesta entrada en vigor té caràcter provisional i el Congrés dels Diputats l'ha de convalidar en un termini màxim de 30 dies.

Aquesta estratègia, per part del partit liderat per Yolanda Díaz, de tornar a aprovar la pròrroga dels contractes de lloguer ha despertat una gran sorpresa en el món judicial i desmunta la seva pròpia «tesi oficial» que el decret anterior consolidava els drets dels llogaters a la pròrroga de dos anys i a la limitació de l'augment de les rendes al 2 % només pel fet d'haver-la sol·licitat.

Durant la vigència de l'anterior Reial decret llei, ja derogat, el mateix Ministeri de Consum es va encarregar d'enviar cartes a immobiliàries i fons d'inversió, així com notes de premsa, per assenyalar que tots els contractes de lloguer que vencessin entre el 22 de març de 2026 (data d'aprovació d'aquesta mesura al Consell de Ministres) i el 31 de desembre de 2027 es podien acollir a aquesta pròrroga. Igualment, el ministre de Cultura, Ernest Urtasun, o la ministra de Sanitat, Mónica García, van fer nombroses declaracions defensant la legalitat del Reial decret llei encara que hagués estat derogat. Però la nova estratègia revela que, en realitat, aquestes afirmacions no eren certes i poden haver conduït milers de llogaters a la confusió i a l'enfrontament amb els seus propietaris.

De fet, posa de manifest que no tots els contractes que ells mateixos defensaven poden acollir-se a la pròrroga de dos anys: només ho han pogut fer aquells que vencien durant el període de vigència (del 22 de març al 29 d'abril, ambdós inclosos). Per a un magistrat consultat per idealista/news, aquest moviment polític demostra que «són conscients que, a partir de la no convalidació, la pròrroga deixa de tenir qualsevol eficàcia i, per això, la volen tornar a presentar per continuar jugant amb aquesta situació i crear un altre període de vigència del Reial decret llei d'uns quaranta dies més o menys fins que el tornin a rebutjar, i així successivament. Això és un abús de dret claríssim perquè seria un frau utilitzar el Reial decret llei quan saben perfectament que ja els l'han rebutjat».

Matilde Cuena, catedràtica de Dret Civil de la Universitat Complutense de Madrid, sosté que «el Reial decret llei va beneficiar aquells que van sol·licitar la pròrroga i el contracte dels quals va vèncer durant el període de vigència del Reial decret llei. La pròrroga només neix quan es produeix el pressupòsit legal (el venciment del contracte). Abans d'aquest moment no existeix un dret, sinó una mera expectativa. La simple sol·licitud no consolida drets i, per tant, no queden emparats els contractes que no van vèncer durant la vigència del Reial decret llei, ja que no tenen dret a la pròrroga. La mateixa iniciativa de presentar un nou Reial decret llei constitueix una prova que l'anterior no va produir els efectes que se li atribuïen.»

Per a la catedràtica, una altra possible interpretació de l'actuació d'aquest partit polític és que «Sumar no perdi protagonisme i es continuï parlant d'ells en un moment en què no deixen de perdre vots que estan anant al PSOE. Volen que arreli el discurs de "hem volgut protegir el llogater i altres ho han impedit". I, per aconseguir aquest objectiu, omplen el sistema d'inseguretat jurídica.»

Arantxa Goenaga Llorca, advocada experta en dret immobiliari i sòcia d'AF Legis, considera que aquest nou intent de prorrogar els contractes està envoltat de «dubtes jurídics rellevants» i que «és normal que hi hagi incertesa, perquè es tracta d'una mesura que ja ha generat controvèrsia i que pot tornar a provocar inestabilitat i inseguretat jurídica». A més, «pot augmentar la inseguretat jurídica i la litigiositat entre propietaris i llogaters», especialment en aquells casos en què el propietari no vulgui renovar el contracte per motius com la venda de l'immoble o la cessió a un familiar.

Segons Goenaga, caldrà veure amb precisió «quins contractes queden afectats i quines sol·licituds es van presentar en temps i forma», de manera que continuaran existint «buits legals i interpretacions diferents. El problema és greu perquè la manca de claredat normativa fa que cada cas s'hagi d'analitzar de manera individual», sentencia.

Per a Sandra Aurrecoechea Ríos, sòcia de Marín y Mateo, l'aprovació d'una nova pròrroga «planteja una qüestió rellevant: fins a quin punt el Govern pot tornar a aprovar mitjançant Reial decret llei una regulació substancialment similar a una altra que ha estat expressament rebutjada pel Congrés. La Constitució no impedeix de manera automàtica que l'Executiu aprovi un nou decret sobre una matèria prèviament no convalidada, però la reiteració de la mesura exigeix una justificació reforçada de l'extraordinària i urgent necessitat, especialment quan es tracta d'una intervenció intensa en relacions contractuals privades».

I afegeix que «el nou decret sembla respondre, en part, a aquesta situació d'incertesa, però també a una estratègia política evident: ampliar el contingut del text per intentar atreure suports parlamentaris que no es van obtenir en la votació anterior. En incorporar mesures sobre habitatge turístic, contractes de temporada, lloguer d'habitacions i incentius fiscals, el Govern busca presentar la norma no com una simple repetició del decret rebutjat, sinó com un paquet integral de política d'habitatge».

Per això, insisteix l'advocada, «l'aprovació d'un nou Reial decret llei no tanca el debat. Al contrari, el trasllada al Congrés i, previsiblement, als tribunals. El Govern haurà de superar de nou el tràmit de convalidació parlamentària, i l'oposició podrà qüestionar tant la concurrència de l'extraordinària i urgent necessitat com la possible afectació al dret de propietat, a la seguretat jurídica i a la llibertat contractual».

En definitiva, remarca que «el nou decret no s'ha d'analitzar únicament com una mesura d'habitatge, sinó també com una operació jurídica i política. Jurídica, perquè reobre el debat sobre els límits del Reial decret llei per intervenir en contractes privats i sobre els efectes d'una norma no convalidada. I política, perquè el Govern intenta reconstruir una majoria parlamentària mitjançant un text més ampli i amb una major càrrega social, fiscal i reguladora».

Un nou Reial decret llei per regular la pròrroga del lloguer suposaria un frau de llei

La figura dels Reials decrets llei està regulada a la Constitució espanyola i només està prevista perquè els governs els utilitzin en casos d'extraordinària i urgent necessitat. Per a José Ramón Zurdo, advocat i director general de l'Agència Negociadora del Lloguer (ANA), «un Reial decret llei que es pretenia que estigués vigent fins al 31 de desembre de 2027 no sembla que complís aquest requisit d'urgent necessitat».

Zurdo també posa sobre la taula una altra qüestió preocupant per a la democràcia: l'atribució per part del Govern de funcions legislatives si aquestes disposicions arribessin a establir-se sense control o s'utilitzessin periòdicament per esquivar el Congrés dels Diputats.

Sergio Nasarre, catedràtic de Dret Civil de la Universitat Rovira i Virgili i director de la Càtedra UNESCO d'Habitatge, assenyala que, si el Tribunal Constitucional no hi posa fre, «no hi ha límit perquè l'Executiu aprovi reials decrets llei amb qüestions molt més importants». I com podria posar-hi ordre el Tribunal Constitucional? Mitjançant un jutge que plantegés una qüestió d'inconstitucionalitat en considerar que el decret no complia els requisits d'«extraordinària i urgent necessitat».

L'advocat Alejandro Fuentes-Lojo, del despatx Fuentes-Lojo, alerta del caos ja generat amb l'anterior Reial decret llei derogat i de la judicialització que ha provocat. Sosté que, des de Sumar, «són conscients que l'única manera d'evitar aquesta judicialització és tornar a formular la mesura perquè la norma estigui vigent en el moment del venciment d'aquells contractes els llogaters dels quals van demanar la pròrroga sense tenir un dret consolidat, i així no es pugui qüestionar la seva aplicabilitat. Encara que algun jutge pugui compartir la interpretació de la norma que han anat defensant els socis del Govern, que com a mínim és discutible, el fet d'haver de judicialitzar la mesura evidencia el fracàs de la mateixa»

La teoria del dret consolidat

Però no només van ser ministres, líders polítics i lobbies d'extrema esquerra els que van defensar la vigència de la norma, sinó que també catedràtics i advocats van sostenir que el dret dels llogaters havia quedat consolidat, malgrat el «no» que va rebre al Parlament.

Julio González, catedràtic de Dret Administratiu de la Universitat Complutense de Madrid, va afirmar al seu bloc que el dret del llogater va néixer amb la promulgació del Reial decret llei al BOE «i es pot exercir des d'aquest mateix instant, sempre que es trobi dins del seu àmbit d'aplicació: que el termini mínim de durada del contracte o la seva pròrroga finalitzi abans del 31 de desembre de 2027. Recordem que el Reial decret llei no subjecta la pròrroga a cap termini, sinó que aquesta ha de ser sol·licitada per l'arrendatari. O, dit d'una altra manera, si s'exerceix el dret de sol·licitar qualsevol de les pròrrogues, el dret queda "blindat".»

La també catedràtica de Dret Administratiu de la Universitat de Santiago de Compostel·la, Alba Nogueira, va explicar a eldiario.es que el decret va estar vigent «mentre va romandre publicat al BOE» i que «l'efecte d'una norma vigent és que s'apliquen els seus preceptes i mandats; els drets i obligacions que neixen durant aquest període continuen existint». Segons la catedràtica, la possibilitat de sol·licitar la pròrroga es va tancar en el moment en què el Congrés no va convalidar el Reial decret llei, «però si les persones van exercir aquesta sol·licitud de pròrroga, que a més és automàtica per imperatiu legal, la pròrroga continua vigent».

Des del món jurídic també hi ha hagut veus que s'han posicionat en aquest mateix sentit. Una d'elles és la d'Alberto Torres López, president de la Secció d'Arrendaments Urbans, Propietat Horitzontal i Immobiliari de l'ICAM i director jurídic de Sepín, que al bloc de l'editorial jurídica explicava que «la pròrroga extraordinària és clara i directa i no exigeix més requisits que el fet que el contracte, o les seves pròrrogues, finalitzin abans del 31 de desembre de 2027 i que sigui sol·licitada per l'arrendatari. Significa això que tots aquests arrendataris que durant els pròxims dies sol·licitin aquesta pròrroga extraordinària veuran prorrogats els seus contractes? No veig que la norma permeti cap altra interpretació, ja que no exigeix que l'arrendatari presenti la sol·licitud dins d'un termini determinat abans del venciment del contracte o de les seves pròrrogues, ni exigeix, per exemple, que l'arrendador hagi notificat la finalització del contracte o de les seves pròrrogues amb l'antelació de quatre mesos que estableix l'article 10.1 de la LAU. No es tracta de cap expectativa de dret, ja que el precepte permet exercir-lo en aquest mateix instant, encara que el venciment del contracte es produeixi mesos més tard.»

Fins i tot la ministra d'Habitatge, Isabel Rodríguez, va admetre l'intens debat jurídic que ha suscitat aquesta mesura i que la possible caiguda del Reial decret llei al Congrés obriria un «terreny inexplorat» des del punt de vista jurídic, fet que finalment es va confirmar. «El que s'obre és una expectativa de valoració jurídica», va afirmar Rodríguez en declaracions a RNE, recollides per RTVE.

Les mesures que conté el decret d'habitatge previst per al juliol

Dimarts passat, 29 de juny, la ministra d'Inclusió, Seguretat Social i Migracions i portaveu del Govern, Elma Saiz, va confirmar durant la roda de premsa posterior al Consell de Ministres que al llarg del mes de juliol s'aprovarà un Reial decret llei destinat a reduir el preu dels lloguers, donar estabilitat als contractes i combatre el frau. Aquest decret inclourà mesures com la regulació dels lloguers de temporada i d'habitacions, la pròrroga dels contractes de lloguer, noves mesures fiscals destinades als propietaris que redueixin les rendes (amb bonificacions a l'IRPF) i l'obligació que els contractes de lloguer es formalitzin per escrit.

A més, també incorporarà mesures destinades a impulsar l'habitatge assequible, com ara l'augment de l'IVA dels pisos turístics fins al 21 % i altres actuacions encaminades a agilitzar els tràmits administratius. El que encara no ha confirmat és si tornarà a aprovar una moratòria dels desnonaments.

L'objectiu del Govern és aprovar el text durant el mes de juliol i aconseguir el consens necessari al Congrés dels Diputats després de l'estiu.

Segueix la noticia a: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/07/03/904693-el-nuevo-decreto-de-vivienda-calienta-el-debate-sobre-la-legalidad-de-la-prorroga