Catalunya endureix la definició de gran forquilla: cinc habitatges sense necessitat d'estar a zones tensionades

La Generalitat ha aprofitat la Llei 11/2026, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic, per introduir un conjunt de canvis en la normativa d'habitatge que afecten tant els propietaris particulars com els inversors. La llei d'acompanyament dels Pressupostos modifica la definició de gran tenidor a Catalunya i amplia el nombre de propietaris afectats. A partir d'ara, n'hi haurà prou amb tenir cinc habitatges a Catalunya, encara que no estiguin situats en zones de mercat residencial tensionat, fet que estendrà obligacions com l'oferiment de lloguer social en determinats supòsits previstos per la llei.

La norma modifica la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, la Llei 24/2015, de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, i altres normes relacionades amb el lloguer. A més, incorpora nous criteris per al còmput d'immobles, regula el dipòsit de les fiances en els lloguers d'habitacions i reorganitza determinades competències sancionadores.

Segons explica a idealista/news Marta Martín, advocada especialitzada en dret immobiliari del despatx AM2 Legal, el principal impacte de la reforma serà que «ara es veuran més afectats els petits propietaris, ja que els grans propietaris ja ho estaven des de la primera definició de gran tenidor».

Fins ara, recorda, existien diferències en funció de si els habitatges estaven situats o no en zones tensionades. Amb la nova regulació, serà gran tenidor la persona física o jurídica que tingui més de deu immobles residencials a Espanya o cinc o més habitatges a Catalunya, amb independència que estiguin o no ubicats en municipis declarats zones tensionades.

Més propietaris afectats

Per a l'advocada, la conseqüència és clara: «Lògicament, aquesta definició engloba més propietaris». Com a exemple, planteja el cas d'una persona que disposa del seu habitatge habitual, una segona residència a la platja, una altra a la muntanya i dos habitatges llogats adquirits per complementar la seva pensió o els seus ingressos.

«Realment algú que lloga dos habitatges és un gran tenidor? És completament absurd. Algú que lloga dos habitatges és clarament un petit propietari», sosté.

La llei també incorpora al text legal criteris interpretatius que l'Agència de l'Habitatge de Catalunya ja venia aplicant, com el còmput dels percentatges de propietat o el tractament dels edificis sense divisió horitzontal. En aquest punt, Martín considera que «no hi ha un gran canvi», ja que la pràctica administrativa ja seguia aquests criteris.

L'obligació d'oferir lloguer social

Per a l'experta, l'autèntic abast de la reforma no és tant la definició en si mateixa com les conseqüències jurídiques que comporta. Explica que la modificació de la Llei 24/2015 farà que moltes més persones físiques puguin quedar obligades a oferir un lloguer social abans de recuperar un habitatge ocupat per un llogater morós.

«Fins ara afectava les persones físiques amb més de quinze habitatges i ara afectarà les persones físiques amb més de quatre habitatges», afirma.

Segons explica, això implica que el propietari no podrà acudir directament al desnonament, sinó que haurà d'oferir prèviament un lloguer social o sol·licitar a l'Administració que formalitzi un contracte d'arrendament per cedir l'habitatge al llogater.

«Aquests contractes amb Habitatge triguen mesos i mesos a signar-se, no és una cosa automàtica», adverteix.

Martín considera que la reforma pot tenir l'efecte contrari al que es pretén. «Aquesta modificació agreujarà encara més l'escassetat d'habitatge de lloguer», afirma. L'advocada sosté que l'increment d'obligacions i del risc sancionador farà que molts propietaris endureixin la selecció dels llogaters.

«Cada vegada es buscaran arrendataris més solvents i, per tant, les persones vulnerables quedaran completament expulsades del mercat», assenyala.

En aquest sentit, també critica el règim sancionador vigent.

«Estem veient expedients sancionadors amb multes de 30.000 euros per no indicar al contracte quina era la renda anterior o amenaces de sancions de fins a 90.000 euros per prorrogar contractes temporals que Habitatge considera simulats», explica.

Precisament, la nova llei incorpora un mecanisme de regularització per a determinades infraccions relacionades amb el règim de contenció de rendes. Si la diferència entre la renda aplicada i la considerada correcta és inferior al 5 %, l'Administració podrà requerir al propietari que regularitzi el contracte i retorni les quantitats cobrades de més abans d'iniciar un expedient sancionador.

També canvien les fiances dels lloguers d'habitacions

Una altra de les novetats destacades afecta els lloguers d'habitacions. La llei obliga a dipositar la fiança d'aquests contractes davant la Generalitat, una obligació que fins ara no existia. Per a Marta Martín, aquesta modificació respon a l'interès de l'Administració per ampliar el control sobre aquest mercat.

L'advocada també considera que alguns aspectes de la reforma podrien generar litigis. En la seva opinió, la nova definició de gran tenidor «va més enllà del que permetia la Llei estatal pel dret a l'habitatge», en estendre el llindar de cinc habitatges a tot el territori català i no únicament a les zones tensionades. A més, adverteix que la reforma manté diferents definicions de gran tenidor segons la norma que s'apliqui.

Mentre que la legislació d'habitatge utilitza un criteri, el Codi Tributari de Catalunya en manté un altre de diferent per aplicar el tipus del 20 % de l'ITP, tenint en compte tant la superfície construïda com la ubicació dels immobles en zones tensionades.

«Això genera una gran inseguretat jurídica», conclou.

Segueix la noticia a: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/07/14/906199-cataluna-endurece-la-definicion-de-gran-tenedor-cinco-viviendas-sin-necesidad-de